Préavis de logement : combien de temps, et comment donner congé

Le préavis de logement est le délai qui sépare la lettre de congé de la remise des clés au bailleur. Il dure trois mois pour une location vide, un mois pour un logement meublé, et tombe à un mois dans neuf situations que la loi énumère, de la zone tendue à la mutation professionnelle.

Deux règles décident du dernier mois de loyer, et ce sont elles qui nourrissent la plupart des litiges entre le locataire et le propriétaire. Le délai de préavis court à compter de la réception du courrier, jamais de son envoi. Et le motif d'un préavis réduit doit figurer dans la lettre recommandée elle-même, justificatif à l'appui, sous peine de retomber à trois mois.

Combien de temps dure le préavis selon le type de logement

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe la durée du préavis du locataire et les conditions de résiliation du bail d'habitation. Elle distingue la location vide de la location meublée, et le contrat de location ne peut pas allonger ce délai : une clause qui prévoirait quatre ou six mois est réputée non écrite.

Situation	Préavis du locataire	Préavis du bailleur
Logement vide	3 mois	6 mois
Logement vide en zone tendue	1 mois	6 mois
Logement meublé	1 mois	3 mois
Bail mobilité	1 mois	aucun congé possible
Logement social	3 mois, ou 1 mois selon le motif	6 mois

Le locataire d'un logement peut donner congé à tout moment, sans avoir à justifier sa décision et sans attendre l'échéance du contrat de location. C'est l'une des asymétries les plus nettes du bail d'habitation : le bailleur, lui, ne peut mettre fin au bail qu'à son terme et pour l'un des trois motifs que la loi énumère. Nos droits du locataire détaillent les autres déséquilibres du même texte, du dépôt de garantie à l'encadrement du loyer.

Les neuf cas de préavis réduit à un mois

L'article 15-I de la loi de 1989 ramène le délai de préavis à un mois en location vide dans une liste fermée de situations. Aucune autre circonstance, même sérieuse, n'ouvre ce droit : un divorce, une naissance ou un simple changement de projet ne réduisent rien.

• Le logement vide est situé en zone tendue. La loi ALUR du 24 mars 2014 a généralisé la réduction à ces communes, définies par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Le zonage se vérifie par code postal sur le simulateur du service public, et il n'a rien à voir avec la taille de la ville : plusieurs communes de banlieue y figurent quand des préfectures n'y sont pas.
• Obtention d'un premier emploi. Il s'agit du premier emploi de la vie professionnelle, pas du premier emploi dans une nouvelle entreprise.
• Mutation professionnelle, quelle que soit la distance et que le salarié l'ait demandée ou subie. L'attestation de l'employeur, l'avenant au contrat de travail ou l'ordre de mutation servent de justificatif.
• Perte d'emploi. La rupture doit être involontaire ou assimilée ; une démission n'ouvre pas le droit.
• Nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, ce qui couvre la reprise d'activité après un licenciement.
• Locataire de plus de 65 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile. Les deux conditions se cumulent : la condition d'âge est régulièrement oubliée par les modèles trouvés en ligne, et un certificat médical seul ne suffit pas si le locataire est plus jeune.
• Bénéficiaire du revenu de solidarité active ou de l'allocation aux adultes handicapés au jour de l'envoi du congé.
• Attribution d'un logement social. La décision de la commission d'attribution sert de justificatif.
• Bénéficiaire d'une ordonnance de protection, ou dont le conjoint, le partenaire ou le concubin fait l'objet de poursuites ou d'une condamnation pour des violences exercées au sein du couple ou sur un enfant.

En logement meublé, cette liste ne sert à rien : le préavis y est déjà d'un mois pour tout le monde, sans condition ni justificatif.

Le motif doit figurer dans la lettre, sinon le préavis reste de trois mois

C'est la règle la plus coûteuse et la plus mal connue du sujet. Le texte est explicite : le locataire qui souhaite bénéficier du délai réduit mentionne le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable est de trois mois.

Autrement dit, une lettre qui annonce simplement un départ sous un mois, puis un justificatif envoyé deux semaines plus tard, ne produit pas l'effet recherché. Le bailleur est en droit de réclamer les deux mois de loyer supplémentaires, et les juges lui donnent raison. La démarche correcte tient en une phrase dans le courrier et une pièce jointe : la copie de l'attestation de mutation, de l'avis d'attribution, du justificatif de RSA, ou la mention de la commune en zone tendue.

Quand le litige est né et que le bailleur retient le dépôt de garantie sur ce fondement, les voies de recours sont celles de tout litige immobilier, et la question des frais se règle en amont grâce à l'aide juridictionnelle lorsque les ressources y ouvrent droit.

Comment donner congé : trois formes, et trois seulement

La loi impose une forme précise pour informer le propriétaire. Trois voies seulement valent congé, et le courrier électronique n'en fait pas partie.

• La lettre recommandée avec avis de réception. C'est la voie la plus utilisée, parce qu'elle produit une preuve de la date de réception.
• L'acte de commissaire de justice, profession qui a remplacé celle d'huissier de justice le 1er juillet 2022. La signification coûte davantage, mais elle est incontestable et reste conseillée quand la relation est déjà tendue.
• La remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le document doit porter la date, la signature du bailleur ou de son mandataire, et une mention attestant la remise. Un simple dépôt dans la boîte aux lettres ne vaut rien.

Un mail, un message ou un appel téléphonique ne mettent pas fin au bail, même si le bailleur y répond. La règle protège les deux parties : elle fixe une date certaine, à partir de laquelle chacun peut organiser la fin du bail et la recherche d'un nouveau locataire.

Modèle de lettre de préavis

Le contenu du courrier est libre, à condition d'identifier le logement et de manifester sans ambiguïté la volonté de quitter les lieux. Ce modèle suffit dans la grande majorité des situations.

Nom Prénom
Adresse du logement, code postal et commune

Nom du bailleur
Adresse du bailleur

Objet : congé du logement situé [adresse]
Lettre recommandée avec avis de réception

Madame, Monsieur,

Je vous informe de ma décision de mettre fin au bail de location signé le [date] pour le logement situé [adresse complète], que j'occupe depuis cette date.

Conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ce congé prend effet au terme d'un préavis de [un ou trois] mois à compter de la réception de la présente lettre. Je souhaite bénéficier du délai réduit à un mois au motif suivant : [motif], dont vous trouverez le justificatif ci-joint.

Je me tiens à votre disposition pour convenir de la date de l'état des lieux de sortie et de la remise des clés.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

Date et signature

Une information mérite d'être ajoutée dans le même courrier : l'adresse à laquelle le dépôt de garantie devra être renvoyé. Elle évite un échange de plus au moment où le locataire a déjà quitté le logement. Le format importe peu, mais le destinataire doit être le bailleur lui-même ou l'agence qui le représente, et non le gestionnaire d'immeuble.

Qui doit signer le congé quand le logement est occupé à deux

La question se pose dès que deux personnes vivent dans les lieux, et la réponse dépend de leur situation, pas du nombre de signatures figurant au bail.

Entre époux, l'article 1751 du code civil répute le bail commun à l'un et à l'autre, quel que soit le régime matrimonial et même si un seul a signé. Deux conséquences en découlent. Le congé donné par un seul époux ne met pas fin au bail pour l'autre, qui reste locataire du logement. Et le bailleur qui souhaite délivrer congé doit le notifier à chacun d'eux séparément, faute de quoi son acte est inopposable à celui qui n'a rien reçu. Les partenaires liés par un pacte civil de solidarité bénéficient de la même cotitularité lorsqu'ils en font la demande conjointe.

Entre concubins, rien de tel : seul le signataire est locataire, et celui qui n'a pas signé n'a aucun titre à se maintenir dans le logement après le départ de l'autre. C'est l'un des écarts les plus lourds entre les trois formes de vie commune, que notre page sur le mariage et le PACS replace dans l'ensemble des droits attachés à chaque statut.

Le délai court à compter de la réception, pas de l'envoi

Beaucoup de pages écrivent l'inverse, et l'erreur coûte plusieurs jours de loyer. Le texte fait courir le délai du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte de commissaire de justice, ou de la remise en main propre. La date figurant sur le cachet de la poste n'a aucune valeur pour ce calcul.

La conséquence est concrète : une lettre postée un 28 et reçue un 2 ne fait pas partir le préavis en fin de mois mais au début du suivant. Sur un préavis de trois mois, cela déplace la fin du bail de quatre ou cinq jours et le montant du dernier mois avec elle.

Deuxième conséquence, moins évidente : si le bailleur ne retire pas le pli recommandé, la première présentation par le service postal fait courir le délai. Le locataire diligent conserve donc l'avis de passage. Cette distinction entre l'envoi et la réception se retrouve dans d'autres mécanismes du droit, et notre article sur la prescription et les délais pour agir montre qu'une lettre recommandée n'a pas toujours l'effet qu'on lui prête.

Payer le loyer pendant le préavis

Le locataire reste redevable du loyer et des charges pendant toute la durée du préavis, y compris s'il a rendu les clés plus tôt et si le logement est vide. Partir le 10 quand le préavis s'achève le 30 ne dispense pas du paiement du loyer des vingt jours restants.

Une seule exception y déroge : lorsque le bailleur reloue le logement avant le terme du préavis, avec l'accord de l'ancien locataire, celui-ci cesse d'être redevable du loyer à la date d'entrée du nouveau locataire. La règle suppose donc que les deux parties s'entendent ; un bailleur qui reloue de sa propre initiative se trouve dans la même situation, puisqu'il ne peut percevoir deux loyers pour un même mois en location.

Le dernier mois se règle normalement. La pratique consistant à ne pas payer en considérant que le dépôt de garantie couvrira la somme est une source de litige classique : ce dépôt garantit les dégradations et les impayés constatés en fin de bail, il n'est pas une avance sur le paiement du loyer.

Les visites du logement pendant le préavis

Le locataire qui a résilié son bail conserve la jouissance du logement jusqu'au dernier jour, mais une obligation s'ajoute : laisser le bailleur faire visiter pour trouver un nouveau locataire ou un acquéreur. Cette obligation est encadrée, et l'encadrement joue en faveur de l'occupant.

Une clause du contrat peut prévoir ces visites dans la limite de deux heures par jour ouvrable. Les dimanches et les jours fériés en sont exclus par la loi, et aucune clause ne peut y déroger. Le bailleur ne dispose pas pour autant d'un droit d'entrée : il ne peut pénétrer dans les lieux sans l'accord du locataire, y compris pendant les créneaux convenus, et la remise d'un jeu de clés à une agence pour organiser des visites en son absence relève du seul accord des parties.

En pratique, un calendrier fixé par écrit dès la réception du congé évite l'essentiel des tensions de cette période, où se superposent la recherche d'un logement, l'organisation du déménagement et la préparation de l'état des lieux.

Quand c'est le bailleur qui donne congé

Le propriétaire ne dispose pas de la même liberté. Il ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, en respectant un préavis de six mois pour un logement vide et de trois mois pour un meublé, et pour l'un des trois motifs suivants : la reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche désigné par la loi, la vente du bien, ou un motif légitime et sérieux, le plus souvent un manquement du locataire.

Le congé pour vente ouvre au locataire un droit de préemption : l'offre de vente est contenue dans le congé lui-même, avec le prix et les conditions. Le congé pour reprise doit nommer le bénéficiaire et préciser le lien qui l'unit au bailleur. Un congé qui omet ces mentions est nul, et le bail se poursuit.

Le bailleur social obéit aux mêmes règles, avec des motifs de congé encore plus étroits en pratique, la vocation du parc étant le maintien dans les lieux. Les conditions d'accès et les recours propres à ce parc sont traités dans notre guide du logement social.

État des lieux de sortie et restitution du dépôt de garantie

Le préavis s'achève par l'état des lieux de sortie, établi contradictoirement, si possible dans les mêmes conditions que celui d'entrée. La comparaison des deux documents détermine ce qui peut être retenu sur le dépôt de garantie, l'usure normale restant à la charge du bailleur.

Le délai de restitution dépend de cette comparaison. Il est d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois lorsqu'il en diffère. Passé ce délai, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

Cette majoration n'est pas automatique : elle se réclame. La démarche tient en une mise en demeure adressée au bailleur par lettre recommandée, rappelant la date de remise des clés, le montant retenu et la pénalité encourue. Elle suffit dans la plupart des cas, et elle constitue de toute façon le préalable attendu si la commission départementale de conciliation doit ensuite être saisie.

Un interlocuteur gratuit existe pour toutes ces questions et reste peu connu : l'agence départementale d'information sur le logement, l'ADIL, présente dans presque tous les départements. Ses juristes renseignent locataires et bailleurs sans condition de ressources et sans frais, ce qui en fait le premier réflexe avant d'engager quoi que ce soit. L'information locale qu'elle délivre vaut souvent mieux qu'un modèle générique trouvé en ligne.

Quelques démarches se règlent le même jour et évitent des semaines de correspondance : relevés des compteurs, résiliation ou transfert des contrats d'énergie, changement de domicile auprès des administrations, et arrêt de l'assurance habitation à la date de remise des clés, sujet que nous détaillons dans notre page sur l'assurance habitation. Les questions de mitoyenneté ou de nuisances laissées en suspens relèvent, elles, des litiges de voisinage et ne se règlent pas par l'état des lieux.

Questions fréquentes

Puis-je donner mon préavis avant d'avoir trouvé un nouveau logement ?

Oui. Le congé du locataire n'est soumis à aucune condition et ne demande aucun motif en dehors des cas de préavis réduit. Beaucoup de locataires attendent d'avoir signé un nouveau bail pour envoyer leur lettre, ce qui est prudent mais retarde d'autant la fin de la période pendant laquelle deux loyers se cumulent.

Mon logement est-il en zone tendue ?

Le zonage est fixé par décret et se vérifie commune par commune. Le simulateur officiel du service public répond à partir du code postal. Cette information a une valeur directe : elle fait passer le préavis de trois mois à un mois pour une location vide.

Que faire si le propriétaire conteste la date de fin du bail ?

Le point de départ est la réception, prouvée par l'avis de réception, l'acte de commissaire de justice ou le récépissé de remise en main propre. Ces documents tranchent la question. En cas de désaccord persistant, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement avant toute action en justice.

Puis-je annuler un préavis déjà envoyé ?

Non, pas unilatéralement. Le congé est un acte définitif dès sa réception. Il ne peut être rétracté qu'avec l'accord écrit du bailleur, qui peut aussi le refuser s'il a déjà engagé la recherche d'un nouveau locataire ou signé un nouveau bail.

Le préavis est-il le même en colocation ?

Chaque colocataire signataire donne son propre congé et reste tenu par le contrat jusqu'au terme de son préavis. Lorsqu'une clause de solidarité figure au bail, l'engagement du partant se prolonge au maximum six mois après la fin de son préavis, sauf si un nouveau colocataire le remplace avant.

Une reprise d'études ouvre-t-elle droit au préavis réduit ?

Non. La liste de l'article 15-I ne mentionne ni la reprise d'études, ni le départ d'un étudiant en fin d'année universitaire. Un étudiant logé en meublé bénéficie en revanche du préavis d'un mois applicable à ce type de location.

Ce que cette page est, et ce qu'elle n'est pas

JurisMag est un magazine juridique indépendant. Cette page propose une lecture pratique des règles du préavis et n'a aucune valeur officielle : elle n'émane d'aucune administration et ne se substitue ni au texte de la loi, ni à un conseil adapté à une situation personnelle. Les références légales se vérifient sur Légifrance, et les démarches administratives sur le site du service public. Un litige déjà engagé se traite avec un professionnel du droit.