Assurance habitation : obligations, sinistre, expertise et recours de l'assuré

Les droits d'une assurance habitation se lisent dans deux textes : la loi, qui oblige le locataire et le copropriétaire à s'assurer, et le contrat multirisque, qui fixe ce que l'assureur doit après un sinistre dans le logement. Connaître les deux, c'est obtenir une indemnisation complète, respecter chaque délai et contester un refus de garantie.

L'assurance habitation est-elle obligatoire pour tout le monde ?

L'assurance habitation est obligatoire pour le locataire d'un logement vide ou meublé à usage de résidence principale : l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 l'oblige à s'assurer contre les risques locatifs, c'est-à-dire les dommages qu'un incendie, une explosion ou un dégât des eaux causeraient à l'immeuble qu'il occupe. Il remet une attestation d'assurance au propriétaire à la remise des clés, puis chaque année à la demande de celui-ci.

Le propriétaire occupant d'une maison individuelle n'a, lui, aucune obligation légale. La loi ALUR de 2014 a en revanche imposé à tout copropriétaire, qu'il occupe son lot ou qu'il le loue, une garantie de responsabilité civile (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndicat des copropriétaires doit lui aussi assurer les parties communes. Enfin, la banque qui finance un achat immobilier exige presque toujours une assurance du bien avant de débloquer les fonds : ce n'est pas la loi, mais une condition du prêt.

Le tableau suivant résume la situation de chaque personne qui occupe ou possède un logement.

Ce que risque le locataire qui ne s'assure pas

Un locataire sans assurance habitation s'expose à deux sanctions prévues par la loi de 1989. Si le bail contient une clause résolutoire, le bailleur peut demander la résiliation du bail un mois après un commandement resté sans effet. Il peut aussi, après une mise en demeure non suivie d'effet pendant un mois, souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire et en récupérer le coût, majoré au plus de 10 %, en le répartissant sur les loyers. Ce contrat souscrit par le bailleur ne couvre que les risques locatifs : ni le mobilier ni la responsabilité civile de l'occupant ne sont garantis.

La location d'un logement impose également un autre équipement de sécurité : depuis le 8 mars 2015, chaque logement doit être muni d'au moins un détecteur de fumée normalisé. Son installation incombe au propriétaire, son entretien à l'occupant. L'absence de détecteur ne permet pas à l'assureur de refuser l'indemnisation d'un incendie ; à l'inverse, l'article L122-9 du code des assurances l'autorise à accorder une minoration de prime quand l'équipement est installé, un point à demander au moment de la souscription.

Le meublé de tourisme et le logement de fonction relèvent d'autres règles, et le contrat de location doit alors être lu de près. Sur l'ensemble des obligations entre les parties au bail, on peut consulter ce que valent les droits du locataire face au propriétaire, de l'état des lieux à la restitution du dépôt de garantie.

Quelles garanties contient un contrat multirisque habitation ?

Un contrat multirisque habitation (MRH) réunit deux familles de garanties : celles qui protègent les biens et celles qui protègent les tiers. Côté biens, on retrouve presque toujours l'incendie et l'explosion, les dégâts des eaux, la tempête, la grêle et le poids de la neige, le vol et le vandalisme, le bris de glace. Côté tiers, la responsabilité civile vie privée couvre les dommages causés à une autre personne par l'assuré, ses enfants ou ses animaux, hors du logement comme à l'intérieur.

Deux garanties sont imposées par le code des assurances dès qu'un contrat couvre les biens contre l'incendie ou les dommages : la garantie catastrophe naturelle (article L125-1) et la garantie tempête. La catastrophe naturelle ne joue que si un arrêté interministériel publié au Journal officiel reconnaît l'état de catastrophe pour la commune et la période concernées. Lorsqu'aucune entreprise d'assurance n'accepte de couvrir un bien exposé, le propriétaire peut saisir le Bureau central de tarification, qui fixe la prime à laquelle un assureur choisi sera tenu de le garantir.

Le reste se négocie : valeur à neuf ou déduction de la vétusté, objets de valeur, dommages électriques, piscine, assurance scolaire, garantie protection juridique, assistance. Chaque option a ses conditions, ses plafonds et ses exclusions, qui figurent dans les conditions générales et particulières. Avant de souscrire une assurance habitation, l'information à exiger de l'assureur est la fiche qui récapitule les garanties, les franchises et les biens exclus.

Le montant de la cotisation, ou prime d'assurance, dépend de la surface et du nombre de pièces, de la valeur du mobilier déclaré, de la commune, du type de construction et des options choisies. Le ministère de l'Économie conseille, sur sa fiche pratique consacrée à l'assurance habitation, de comparer les contrats MRH à garanties équivalentes plutôt qu'au seul tarif, et de vérifier ce qui correspond réellement aux biens à protéger. L'administration ne fixe aucun barème : chaque entreprise d'assurance établit sa propre grille, et la démarche de comparaison reste à la charge de l'assuré.

Comment déclarer un sinistre dans les temps

La déclaration de sinistre est la première obligation de l'assuré après un dégât des eaux, un incendie ou un vol. L'article L113-2 du code des assurances fixe un minimum que le contrat ne peut pas réduire : cinq jours ouvrés après la découverte du dommage, deux jours ouvrés pour un vol. Pour une catastrophe naturelle, l'assuré dispose de trente jours à compter de la publication de l'arrêté au Journal officiel, durée allongée par la loi du 28 décembre 2021. Le dépassement n'entraîne la perte de garantie que si l'assureur prouve que le retard lui a causé un préjudice, et seulement si le contrat prévoit cette déchéance.

La déclaration se fait par écrit, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception ou sur l'espace personnel en ligne de l'assureur, qui en garde la trace. Elle indique la date, la cause présumée, la nature des dommages et, pour un dégât des eaux entre voisins, le constat amiable signé des deux parties. En cas de vol ou de vandalisme, le dépôt de plainte au commissariat ou à la gendarmerie est exigé : son récépissé accompagne la déclaration.

Avant tout nettoyage, l'assuré a intérêt à photographier les pièces touchées, à garder les objets abîmés jusqu'au passage de l'expert et à rassembler factures, photos et relevés bancaires. Ces preuves pèsent plus lourd que toute discussion : sans elles, l'assureur indemnise sur une estimation qui lui est favorable. Les mesures conservatoires (couper l'eau, bâcher une toiture) sont prises en charge et font partie des obligations de l'assuré.

Expertise : les droits de l'assuré face à l'expert

L'expert de l'assurance est mandaté et payé par l'assureur : il évalue les dommages, recherche la cause et propose un montant. Son rapport n'engage pas l'assuré, qui garde le droit d'en discuter chaque poste. La loi ne l'oblige pas à accepter la première proposition, et l'accord signé trop vite rend une contestation ultérieure bien plus difficile.

L'assuré peut se faire assister par son propre expert, dit expert d'assuré, pendant les opérations. Ses honoraires restent à sa charge, sauf si le contrat comprend une garantie « honoraires d'expert » ou une protection juridique qui les rembourse. Lorsque les deux experts ne s'entendent pas, la plupart des contrats prévoient une expertise contradictoire puis la désignation d'un tiers expert, choisi d'un commun accord ou par le président du tribunal judiciaire. La voie de l'expertise ordonnée par le juge dans un litige immobilier reste ouverte quand la procédure amiable échoue.

Deux règles du code des assurances réduisent l'indemnité et méritent d'être connues avant l'expertise. La règle proportionnelle de prime (article L113-9) diminue l'indemnisation quand le risque a été mal déclaré sans mauvaise foi, par exemple un nombre de pièces sous-estimé. La règle proportionnelle de capitaux (article L121-5) joue en cas de sous-assurance des biens. Une fausse déclaration intentionnelle entraîne, elle, la nullité du contrat (article L113-8).

Le tableau ci-après rassemble les échéances qui comptent pour l'assuré, de la déclaration au recours.

Résilier ou changer d'assurance habitation

La résiliation d'une assurance habitation est libre après un an de contrat depuis la loi Hamon de 2014 : l'assuré la demande à tout moment, sans frais ni motif, et elle prend effet un mois après la réception de la demande par l'assureur. Pour le locataire, le nouvel assureur se charge souvent des formalités afin d'éviter toute période sans couverture, puisque l'obligation légale ne s'interrompt pas. Depuis le 1er juin 2023, un contrat souscrit en ligne doit pouvoir être résilié en ligne, par la fonction dite de résiliation en trois clics.

Avant la première année, la loi Chatel protège l'assuré à l'échéance annuelle : si l'avis d'échéance arrive moins de quinze jours avant la date limite de résiliation, ou après elle, l'assuré dispose de vingt jours pour mettre fin au contrat (article L113-15-1). L'article L113-16 ouvre en outre une résiliation après un changement de situation qui modifie le risque : déménagement, mariage, divorce, départ à la retraite, changement de profession. La demande se fait dans les trois mois qui suivent l'événement.

La vente du logement transfère le contrat à l'acquéreur, qui peut le résilier, et le vendeur peut aussi y mettre fin. Un déménagement suppose de prévenir l'assureur pour adapter les garanties au nouveau logement ou résilier, sans oublier l'attestation à fournir au futur bailleur.

Contester un refus de garantie ou une indemnisation trop faible

Un refus de garantie ou une indemnisation jugée insuffisante se conteste d'abord auprès du service réclamations de l'assureur, par écrit et avec les pièces du dossier. La recommandation de l'ACPR sur le traitement des réclamations impose un accusé de réception sous dix jours ouvrables et une réponse sous deux mois au plus. Le courrier rappelle l'article du contrat invoqué, les montants contestés et les preuves : un refus fondé sur une exclusion doit viser une clause rédigée en caractères très apparents, sans quoi elle n'est pas opposable à l'assuré.

Si la réponse ne satisfait pas, ou faute de réponse dans les deux mois, l'assuré peut saisir gratuitement La Médiation de l'Assurance, par son site ou par courrier. Le médiateur rend un avis dans les quatre-vingt-dix jours suivant la réception du dossier complet. Cet avis ne lie pas l'assuré, qui garde la possibilité d'aller devant le juge. Pour un petit litige, le conciliateur de justice, gratuit et saisi sans formalité, offre une autre voie amiable.

Le service public de la justice offre aussi, sur Legifrance et service-public.fr, le texte de chaque art. du code des assurances cité ici, ce qui permet de vérifier la référence avancée par l'assureur dans sa lettre de refus. Le tribunal judiciaire tranche en dernier lieu. La garantie protection juridique, quand le contrat la comprend, finance tout ou partie des frais d'avocat et d'expertise, et l'assuré aux revenus modestes peut demander l'aide juridictionnelle. Il faut agir avant la prescription biennale de l'article L114-1 : deux ans à compter de l'événement. Une lettre recommandée avec avis de réception adressée à l'assureur au sujet du règlement de l'indemnité, ou la désignation d'un expert, interrompt ce compte à rebours (article L114-2), un mécanisme détaillé dans les règles de prescription pour agir en justice.

Responsabilité civile : quand l'assurance habitation paie pour les autres

La responsabilité civile de l'occupant est la garantie qui joue le plus souvent sans que l'assuré s'en rende compte. Une fuite qui inonde l'appartement du dessous, un balcon fleuri qui tombe sur une voiture, un enfant qui casse une vitre chez un voisin : la victime est indemnisée par l'assurance habitation de l'auteur, pas par la sienne. La garantie couvre les membres du foyer, souvent les animaux domestiques, et parfois les personnes qui gardent les enfants.

Entre voisins et copropriétaires, les dégâts des eaux et incendies relèvent depuis le 1er juin 2018 de la convention IRSI, signée par les assureurs : l'assureur de l'occupant du local sinistré gère le dossier et indemnise sans recherche préalable de responsabilité, puis se retourne au besoin contre l'assureur du responsable. Cette convention ne retire aucun droit à l'assuré : elle accélère le règlement. Les dommages corporels, la garde d'un objet loué ou une activité professionnelle exercée à domicile restent souvent hors du contrat de base et demandent une extension.

Catastrophe naturelle, tempête, sécheresse : ce que la loi garantit

La garantie catastrophe naturelle protège les biens assurés contre les inondations, coulées de boue, mouvements de terrain, avalanches ou sécheresse, dès lors qu'un arrêté interministériel reconnaît l'état de catastrophe pour la commune. Une franchise légale, fixée par arrêté et identique pour tous les contrats, reste à la charge de l'assuré ; elle est augmentée dans une commune qui n'a pas de plan de prévention des risques prescrit et a connu plusieurs arrêtés pour le même risque.

La sécheresse qui fissure les maisons, le retrait-gonflement des argiles, fait l'objet d'un régime aménagé par la loi du 28 décembre 2021 et l'ordonnance du 8 février 2023, qui ont précisé les conditions de reconnaissance et la prise en charge des frais de relogement d'urgence. La tempête, elle, relève du contrat sans arrêté : la garantie est due quand le vent atteint l'intensité définie par le contrat ou quand des dégâts similaires touchent le voisinage.

Assurance habitation : les cas qui posent question

Le bailleur peut-il choisir l'assureur du locataire ?

Le bailleur ne peut pas imposer un assureur au locataire : la loi de 1989 lui permet seulement d'exiger une attestation couvrant les risques locatifs. Une clause qui désigne une compagnie d'assurance est réputée non écrite.

Un propriétaire non occupant doit-il assurer le logement loué ?

Un propriétaire non occupant en copropriété doit assurer sa responsabilité civile depuis la loi ALUR. Hors copropriété, aucune obligation ne pèse sur lui, mais une assurance propriétaire non occupant couvre les dommages que le contrat du locataire ne prend pas en charge.

L'assureur peut-il résilier le contrat après un sinistre ?

Un assureur peut résilier après un sinistre si le contrat le prévoit (article R113-10 du code des assurances). Il doit respecter un préavis d'un mois et rembourser la part de prime non courue ; l'assuré peut alors résilier ses autres contrats chez le même assureur.

Que faire si l'assureur ne verse pas l'indemnité convenue ?

Une indemnité acceptée et non versée se réclame par lettre recommandée de mise en demeure, qui fait courir les intérêts. Le contrat fixe souvent un nombre de jours pour le paiement après accord ; à défaut, la médiation puis le juge restent ouverts, dans la limite de la prescription de deux ans.