La durée du bail commercial est de neuf ans, sauf exceptions. Au terme de ces neuf années, le locataire a droit au renouvellement de son bail. Le montant du loyer du bail renouvelé peut être une source de conflit.

Le principe est que le loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative. La valeur locative est définie aux articles 23-1 à 23-9 du Décret du 30 Septembre 1953. Les critères sont notamment les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix pratiqués dans le voisinage.

Cependant ce principe est limité par la règle du plafonnement qui connaît elle même des exceptions.

La Loi du 3 Juillet 1972 a institué un plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé. En conséquence le loyer du bail renouvelé ne peut être fixé librement. Il est fixé sur la base de la variation d’un indice qui permet de limiter raisonnablement l’augmentation du loyer.

Depuis 1988 le taux de variation du loyer du bail renouvelé est basé sur l’indice du coût de la construction intervenu depuis la fixation initiale du loyer. En conséquence on utilise l’indice au jour de la signature du bail et le même indice neuf ans plus tard.

L’utilisation du principe de la valeur locative empêche cependant que le loyer renouvelé fixé en fonction de l’indice du coût de la construction ne soit en fait supérieur à la valeur réelle du bail. Dans ces conditions il est possible qu’un loyer qui a été révisé tous les trois ans comme la loi l’autorise en appliquant l’indice du coût de la construction se révèle supérieur à la valeur locative au bout de neuf ans et soit diminué au jour du renouvellement. Le locataire peut alors demandé le remboursement du trop perçu depuis l’expiration du bail.

La règle du plafonnement connaît cependant des exceptions. Ces exceptions sont liées soit à la nature même des lieux loués, soit à la modification de certaines conditions de la location, soit à la durée du bail.

Certains locaux commerciaux ne sont pas protégés par la règle du plafonnement en raison de leur caractère particulier. Ces locaux sont soumis à des règles qui sont propres à la branche d’activité en cause. On peut citer sans que ce soit exhaustif les cinémas, les hôtels, les locaux à usage exclusif de bureaux dont la définition est assez large.

La règle du plafonnement ne s’applique pas non plus lorsque les locaux ont été modifiés, soit que la surface loué ait changé, soit qu’il y ait eu des travaux d’amélioration par le bailleur.

La modification de la destination des lieux loués ou des obligations des parties entraîne de même le déplafonnement.

Dès lors que l’environnement des lieux loués ont changé, il est possible de soustraire le bail à la règle du plafonnement. Il convient dans ce cas d’étudier les facteurs locaux de commercialité (article 24-3 du Décret du 30 Septembre 1953 : activité du voisinage, transport, situation géographique…) pour évaluer la valeur nouvelle du bail renouvelé.

Quant à la durée du bail, lorsqu’il a été contractuellement conclu pour une durée supérieure à neuf ans, alors le loyer du bail renouvelé est fixé selon la valeur locative et le plafonnement ne s’applique pas.

De même, lorsque le bail s’est poursuivi plus de douze ans suite à une reconduction tacite, le plafonnement ne joue plus et le bailleur est libre de fixer le bail en fonction de la valeur locative seule. Le locataire doit donc avoir conscience du risque qu’il y a pour lui à ne pas demander le renouvellement de son bail dans les trois ans qui suivent l’expiration du bail. La tacite reconduction peut s’avérer être un piège si le bail dépasse les douze ans car le loyer déplafonné peut alors être plus librement augmenté par le bailleur.

En cas de contestation sur le montant du loyer, la partie qui y a intérêt doit adresser un mémoire à son adversaire. Les formes de ce mémoire sont strictement réglementée. Le mémoire arrête la prescription. L’adversaire peut choisir d’y répondre et les parties échangent alors leur arguments en vue de trouver un accord. Si aucun accord n’est possible, les parties peuvent se tourner vers la justice. La notification du mémoire fait courir un délai d’un mois à l’expiration duquel le juge compétent peut être saisi. En cas de non respect de ce délai d’un mois la demande est irrecevable.

Le Président du Tribunal de Grande Instance du lieux de situation des lieux loués est compétent en cas de litige sur le montant du loyer du bail renouvelé. Il est saisi par voie d’assignation. Il peut ordonner des mesures d’instruction telles qu’une visite sur les lieux ou une expertise.

Les décisions du Président du Tribunal de Grande Instance en la matière sont susceptibles d’appel dans le délai de droit commun d’un mois.