Le Permis de Construire (PC) est le préalable à tout programme de construction. C’est l’autorisation délivrée par la puissance publique de construire un immeuble au dessus d’un sol privé.

Cette formalité a pour but de réglementer le marché foncier et de préserver un intérêt d’ordre public : l’esthétique urbaine. Ainsi, toute construction doit s’insérer dans un environnement défini par un Plan Local d’Urbanisme (anciennement plan d’occupation des sols). Cependant, toute construction n’est pas soumise à cette obligation d’obtention du PC.

Quelles sont les constructions visées par cette réglementation (I) ? Inversement, quelles sont celles qui en sont exonérées et de quelle manière (II) ? 

Le principe posé par l’article L 421-1 du Code de l’Urbanisme est clair : toute construction est soumise à l’obtention du PC.

Il s’agit donc des constructions de tout type : d’habitation ou non, même si elles n’ont pas de fondations et même s’il s’agit de construction sur un immeuble déjà construit que l’on souhaite modifier ou rénover.

C’est ainsi qu’un abri de jardin, un chalet en bois ou encore un mobile-home avec clôture et terrasse sont considérés comme soumis au PC.

En ce qui concerne les opérations de construction, les interventions sur un immeuble existant, tout va dépendre des travaux envisagés. S’il ne s’agit que de simple aménagements intérieurs, bien évidemment, aucun PC n’est à demander. Si, en revanche, ces travaux ont pour objet ou pour effet de changer l’affectation (par exemple : Tribunal Administratif de Nantes, 25 octobre 1991 pour la transformation d’un blockhaus en résidence secondaire) du bien ou d’y créer des niveaux supplémentaires, là, la Maître de l’Ouvrage se doit d’en faire la demande.

De même, tout ce qui change l’aspect extérieur (couleurs, style architectural, percement de fenêtres) d’une construction nécessite un PC. Ainsi, le PC est exigé même lorsqu’à la suite de l’effondrement d’une façade, le propriétaire du bien entreprend de la reconstruire.

On peut donc penser que le PC est une formalité générale et absolue, un outil implacable de police de l’urbanisme.

Il faut alors relativiser les choses dans la mesure où il restent des cas où le PC n’est pas obligatoire.

Les exonérations :

• Les enseignes publicitaires (depuis la Loi du 29 décembre 1979).
• Les constructions de faible dimensions, soit celles dont la surface au sol est inférieure à 2m² et dont la hauteur ne dépasse pas 1,50 m.
• Les constructions souterraines de stockage de gaz ou lignes électriques.
• Les monuments historiques.
• Les bâtiments intéressant la défense nationale.
• Les travaux de ravalement. Tout va dépendre des travaux de ravalement : s’il n’on pour fonction que de nettoyer la façade, ce ne sont pas des travaux de construction. En revanche si, par exemple, le ravalement a pour objet d’étanchéiser par l’apport d’un enduit, il s’agira d’une construction soumise à PC.
• Etc…

En quelque sorte, sont exonérées de PC les constructions pour lesquelles il serait aberrant de demander une autorisation de construire ! On voit mal comment, pour une petite construction ou pour une construction sans aucune importance au regard soit du marché foncier, soit de l’ordre public d’esthétique urbaine serait soumis à une procédure (voir le PC 2 : la demande et la procédure) longue, sinueuse et coûteuse.

Les travaux exonérés de PC doivent, cependant faire l’objet d’une déclaration préalable à la Mairie.

Cette seule déclaration (acte unilatéral à la seule charge du propriétaire ou Maître de l’Ouvrage) vaut autorisation de construire. L’autorité publique a un mois pour notifier un refus dûment motivé. C’est l’absence de refus qui vaut acceptation des travaux par l’autorité compétente.

Cette formalité ne concerne pas les travaux intéressant la défense nationale.

En d’autres termes, même s’il n’y a pas lieu de demander un PC, il faut toujours avertir la Puissance Publique des travaux que l’on projette de faire. Ceci s’explique par l’impératif de police de l’urbanisme dont elle est investie mais aussi dans un soucis d’information des services fiscaux locaux.

En effet, un changement, même minime, d’une construction ou la construction d’un bâtiment de petite superficie sont susceptible de modifier l’assiette de la taxe foncière, de la taxe sur les plus-values immobilières ou même encore susciter la demande d’une participation financière locale aux équipements publics : la Taxe locale d’équipement (TLE).

En conclusion :

Le principe est donc celui de l’omnipotence du PC. Cependant, afin de simplifier les choses , le législateur a exonéré certaines constructions. D’un point de vue pratique, même si l’on est obligé de déclarer des travaux pour des opérations de moindre importance, l’absence de cette formalité n’est pas sanctionnée par le droit pénal de l’urbanisme. Ainsi, il est inutile de déclarer la construction d’une niche de chien : c’est obligatoire, mais personne ne vous en tiendra rigueur !