La loi d’orientation du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions a introduit dans son volet logement divers dispositifs tendant à limiter l’expulsion locative et développer une approche préventive. A l’heure où le Conseil Constitutionnel reconnaît que la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent est un objectif à valeur constitutionnel (décision n° 94-359 du 19 janvier 1995), il est utile de s’intéresser à la façon dont le législateur a concilié cette exigence avec le droit de propriété, lui aussi constitutionnellement garanti.

Afin d’appréhender la protection dont bénéficie le locataire en droit français, il convient tout d’abord de faire un bref rappel du dispositif législatif actuel, puis d’attirer l’attention du lecteur sur la phase qui s’ouvre en cas d’échec des mesures préventives : celle de l’expulsion.

1/ Le dispositif législatif actuel :

Le dispositif législatif actuel est constitué de plusieurs textes dont le texte de référence pour toutes les procédures de résiliation du contrat de bail dans lequel est inséré une clause dite " résolutoire " est l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 29 juillet 1998.

En vertu de cet article, le propriétaire doit adresser un commandement de payer à son locataire en cas d’impayé préalablement à toute saisine du juge. Ce commandement de payer va faire courir un délai de 2 mois qui va permettre au preneur à bail de solder sa dette. Le juge, saisi par le locataire avant l’expiration du délai prévu (2 mois suivant le commandement de payer), ou même d’office, peut d’ores et déjà lui accorder des délais de paiement (2 ans au maximum) pour apurer l’impayé.

A défaut de paiement dans le délai de 2 mois, le propriétaire va pouvoir saisir la juridiction compétente à savoir le tribunal d’instance (remarque : Lorsque l’ occupation n’est fondée sur aucun droit ou titre ou lorsqu’elle est issue d’un contrat autre que le bail, c’est le Tribunal de Grande Instance qui est compétent : Hypothèse du " squat ").

La loi du 29 juillet 1998 a introduit une innovation intéressante : le préfet doit avoir communication de l’assignation afin qu’il transmette une demande d’enquête sociale à l’assistance sociale de secteur et mobilise les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) ou les services sociaux compétents. L’audience devant le juge d’instance ne pourra donc intervenir avant l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la délivrance de l’assignation.

Par conséquent, l’audience d’expulsion est tardive puisqu’elle n’aura lieu qu’à l’expiration d’un délai de 4 mois minimum à compter de la délivrance du commandement de payer. Cette innovation traduit la volonté du législateur de s‘inscrire dans une logique de traitement social et préventif de l’expulsion.

Une fois saisi, le juge dispose de nouveaux instruments pour résoudre les litiges relatifs à l’expulsion du locataire pour cause de dette locative. En effet, avant 1998, le juge ne pouvait que constater la résiliation du contrat de bail lorsqu’était prévue une clause de résiliation de plein droit. Dorénavant, il peut, y compris le jour de l’audience et même d’office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa), c’est à dire dans la limite de 24 mois et 1244-2 du Code Civil, au locataire " en situation de régler sa dette locative " (à ce titre on peut légitimement s’interroger sur la portée de l’expression : " locataire en situation de régler sa dette locative " : en effet, celle-ci risque de restreindre considérablement la portée de cette disposition protectrice). Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus et le contrat de bail est maintenu dans toutes ses dispositions.

Si le locataire respecte le délai et les modalités fixés par le juge, la clause est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’octroi de tels délais peut permettre la mise en place de mesures tendant à éviter l’expulsion du locataire et traduit ainsi la volonté de substituer une logique de travail social et de prévention à une logique d’ordre et de sécurité publique. Parfois, l’échec des mesures préventives conduit le juge à rendre un jugement prononçant la résiliation du bail. S’ouvre alors la phase d’expulsion.

2/ La phase d’expulsion :

La procédure d’expulsion est menée par l’huissier de justice qui, muni d’une décision de justice, peut solliciter auprès du Préfet le concours de la force publique.

La loi prévoit que l’expulsion portant sur un local affecté à l’habitation principale du locataire ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Dans le même ordre d’idées et alors même que le bail est résilié et l’expulsion ordonnée, le locataire peut demander un délai de grâce au juge de l’exécution après le commandement d’avoir à libérer les locaux (les délais varient de 3 mois à 3 ans au maximum).

En tout état de cause, l’expulsion ne peut s’effectuer entre le 1^er novembre et le 15 mars (c’est la trêve hivernale) sauf si le relogement des intéressés est assuré et exception faite des personnes entrées dans les lieux par voie de fait (squatters). De la même façon, l’expulsion ne peut intervenir ni entre 21 heures et 6 heures les jours ouvrables, ni les dimanches et jours fériés.

Si durant la phase de l’expulsion stricto sensu, l’occupant refuse de quitter les lieux parce qu’il se trouve sans possibilité d’hébergement, l’huissier va dresser un procès-verbal de tentative d’expulsion et solliciter auprès du Préfet le concours de la force publique. Dans cette dernière hypothèse, l’administration a 2 mois pour accorder ou refuser son concours (étant précisé que le silence gardé pendant 2 mois vaut refus). La décision préfectorale, comme toute décision administrative, peut évidemment faire l’objet d’un recours à l’initiative du propriétaire.

Pour finir, il est intéressant de souligner que malgré les conséquences souvent dramatiques de l’expulsion, le Conseil Constitutionnel, dans sa décision du 29 juillet 1998, a décidé que l’octroi de la force publique ne peut être subordonné à l’hébergement préalable des personnes expulsées. Cette prise de position contestable fournit incontestablement un argument significatif à ceux qui estiment que les juges constitutionnels privilégient certains droits (droit de propriété) au détriment d’autres droits pourtant tout aussi dignes de protection (droit pour toute personne de disposer d’un logement décent).