Le bail commercial ne cesse que par l’effet d’un congé. Ce congé peut être délivré soit par le preneur, soit par le bailleur :

C’est un acte simple et lourd de conséquences :

C’est un acte complexe, car il doit à la fois mettre fin à une situation passée et amorcer une situation nouvelle. Le congé délivré par le bailleur doit ainsi offrir le renouvellement du bail ou refuser le renouvellement du bail.

Dans ce dernier cas, il devra soit offrir une indemnité d’éviction (article 8 du décret du 30 septembre 1953), soit refuser de verser une indemnité d’éviction. Il devra exprimer les motivations de ce refus et le cas échéant, se soumettre à un formalisme protecteur des intérêts du locataire évincé.

• En principe, le congé délivré par le preneur n’a pas besoin d’être motivé.

Il en va autrement si le preneur use de sa faculté de donner congé en dehors des périodes triennales (exemple : départ à la retraite).

• En revanche, le congé délivré par le bailleur doit toujours être motivé.

L’offre de renouvellement ou l’offre d’indemnité d’éviction est une motivation suffisante pour un congé délivré en fin de bail. Si le bailleur entend refuser le renouvellement ou délivrer congé en fin de période triennale sur le fondement des articles 10, 13 ou 15 du décret, le congé devra en préciser les motivations.

Par la suite, il sera impossible de revenir sur les motivations du congé. Les seules exceptions possibles à ce principe de l’immutabilité du motif, reposent sur différentes hypothèses :

- l’existence d’un motif de dénégation du statut (absence d’immatriculation au registre du commerce par exemple), car dans ce cas, le statut n’étant pas applicable, les contraintes liées à son application ont vocation à disparaître.

- découverte, postérieurement au congé, d’un motif justifiant le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

De surcroît, la survenance, postérieurement au congé, d’une faute grave, pourrait entraîner la privation du droit à renouvellement ou à indemnité d’éviction au préjudice du preneur.

Une fois délivré, le congé ne peut plus être rétracté. Il n’a pas besoin d’être accepté par le co-contractant car il s’agit d’un acte unilatéral.

En revanche, le bailleur pourra revenir sur les conséquences du congé, en exerçant son droit d’option (article 31 du décret du 30 septembre 1953) ou son droit de repentir (article 32 du décret).

A défaut de congé délivré par le bailleur pour l’expiration contractuelle du bail, celui-ci se poursuit au-delà de son expiration contractuelle. Cette situation est inconfortable pour le preneur qui peut y mettre fin en délivrant une demande de renouvellement, provoquant ainsi la réaction de son propriétaire.

Cette demande de renouvellement doit être formulée " soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction " (article 6 alinéa 1 du décret du 30 septembre 1953).

Cette demande doit être signifiée par acte d’huissier et reproduire la formule suivante, à peine de nullité : " Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ".

• Le bailleur dispose ainsi d’un délai de trois mois pour prendre position sur les suites des relations contractuelles et offrir le renouvellement du bail ou le refuser.

A défaut de réponse dans les trois mois, il est présumé avoir accepté le principe du renouvellement du bail.

• Le nouveau bail prendra effet pour la date d’expiration contractuelle du bail, ou, si la demande de renouvellement a été faite pendant la période de tacite reconduction, au premier jour du terme d’usage suivant cette demande (article 7 alinéa 3 du décret du 30 septembre 1953).