Par Thomas Mertens
Juriste

Lorsque les parties à un bail commercial sont en conflit, les règles habituelles se trouvent bouleversées en cas de redressement judiciaire. La loi du 25 janvier 1985 fixe les règles de traitement des difficultés des entreprises. Cette loi a comme impératif la sauvegarde de l’entreprise et celle des emplois.

La procédure collective apparaît comme une mise entre parenthèses des relations d’affaires, au terme de laquelle une décision définitive devra être prise : la cession, le redressement, la liquidation de l’entreprise. Ce bouleversement intervient tant en ce qui concerne le preneur (I) que le bailleur (II)

1/  Redressement ou liquidation judiciaire du preneur

A - Arrêt des poursuites

En vertu de l’article 47 de la loi du 25 janvier 1985, le jugement d’ouverture de la procédure collective suspend ou interdit toute action tendant au paiement ou à la résiliation d’un contrat pour défaut de paiement d’une créance née antérieurement au jugement d’ouverture.

L’arrêt des poursuites ne concerne toutefois que les actions fondées sur les défauts de paiement et les voies d’exécution sur les meubles et les immeubles.

Il n’interdit donc pas :

· l’expulsion du preneur (la jurisprudence considère l’expulsion comme une voie d’exécution sur les personnes),

· la résiliation du bail pour d’autres manquements que le défaut de paiement graves et antérieurs à la procédure collective.

· l’action en validation d’un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime notifié antérieurement au jugement d’ouverture.

B - Déclaration de créances

Pour les loyers et charges échus antérieurement au jugement d’ouverture, le bailleur doit, comme tout créancier, déclarer sa créance née antérieurement à l’ouverture de la procédure collective.

 A défaut de déclaration au passif, la créance du bailleur est éteinte.

C’est une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au représentant des créanciers, dans le délai de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture.

Une précision importante concernant le sort du dépôt de garantie : La jurisprudence a admis qu’il se compensait de plein droit avec les loyers impayés antérieurement au jugement d’ouverture, s’agissant de dettes connexes.

Désormais, la solution est consacrée légalement, l’article 24 de la loi du 10 juin 1994 ayant modifié l’article 33 de la loi du 25 janvier 1985 qui dispose que l’interdiction de paiement des créances antérieures au jugement d’ouverture « ne fait pas obstacle au paiement par compensation de créances connexes ».

C - La poursuite des contrats en cours

L’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du preneur n’est pas une cause de résiliation automatique du contrat de bail, qui se trouve poursuivi de plein droit.

L’article 36 du décret du 30 septembre 1953 répute non écrite toute clause contraire d’un bail.

1) La mise en demeure d’opter

L’article 37 de la loi du 25.01.1985, modifié par la loi du 10 juin 1994 permet au bailleur de contraindre l’administrateur du locataire à prendre position sur le sort du bail (poursuite ou renonciation).

C’est une mise en demeure (sans formalisme) faite habituellement par lettre recommandée avec accusé de réception, interrogeant clairement l’administrateur sur ses intentions quant à la poursuite du bail.

L’administrateur a, sauf prorogation accordée par le Juge Commissaire, un délai d’un mois pour se prononcer, et peut :

· soit décider de poursuivre le contrat (les conséquences qui en découlent seront examinées ultérieurement) ;
· soit ne pas répondre, auquel cas le contrat est résilié de plein droit et le bailleur dispose d’un privilège pour l’année courante en ce qui concerne les loyers et charges et les dommages et intérêts qui pourraient lui être alloués ;
· soit renoncer à la continuation du contrat.

2) Le paiement comptant des loyers postérieurs à l’acceptation de la poursuite du bail

L’administrateur qui décide de poursuivre l’exécution du bail a deux obligations :

L’obligation de paiement comptant

L’article 37 alinéa 2 dispose que « lorsque la prestation porte sur le paiement d’une somme d’argent, celui-ci doit se faire au comptant, sauf pour l’administrateur à obtenir l’acceptation, par le cocontractant du débiteur, des délais de paiement ».

Ainsi, à défaut par l’administrateur de respecter ses obligations contractuelles, l’application de la clause résolutoire pourrait être encourue.

L’obligation de vérification

L’administrateur qui opte pour la poursuite du contrat de bail doit s’assurer qu’il disposera des fonds nécessaires à cet effet.

A défaut, l’administrateur pourrait se voir reprocher une faute suffisamment caractérisée pour mettre en jeu sa responsabilité.

3) Le droit à résiliation du bail pour non paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture

L’article 38 alinéa 1 de la loi du 25 janvier 1985 dispose : « à compter du jugement d’ouverture, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou la résiliation de plein droit du bail des immeubles affectés à l’activité de l’entreprise pour défaut de paiement des loyers et des charges afférents à une occupation postérieure audit jugement. Cette action ne peut être introduite moins de deux mois après le jugement d’ouverture ».

Seule la résiliation du bail est soumise à ce délai d’attente de 2 mois à compter du jugement d’ouverture ( pas l’action en paiement ou la notification d’un commandement : Cassation 3e civile, 9 octobre 1996, AJPI 1997, p.935).

4) La cession du bail et les clauses de garantie cédant/cessionnaire

Depuis la réforme du 10 juin 1994, « en cas de cession du bail, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est inopposable à l’administrateur ».

II - La procedure collective du bailleur

La loi ignore cette perspective, puisqu’elle n’a été conçue et écrite que pour le redressement ou la liquidation du locataire.

Toutefois, la procédure collective à l’encontre du bailleur provoque des conséquences importantes sur le sort du contrat et de l’indemnité d’éviction.

A -  Le sort du contrat de bail

En vertu de l’article 37 de la loi de 1985, l’administrateur a la possibilité de décider de la continuation ou de la résiliation du contrat de bail en cours.
Le bailleur en redressement ou liquidation peut-il, par l’intermédiaire de son administrateur, rompre unilatéralement le contrat de bail commercial, dès lors que l’article 37 n’exclut pas cette situation ?

Le bailleur priverait alors le locataire d’une grande partie des dispositions protectrices du décret du 30 septembre 1953 (droit au renouvellement du bail ou au paiement d’une indemnité d’éviction).

· Avant la réforme du 10 juin 1994, la jurisprudence a, après des hésitations, refusé de reconnaître au bailleur la  possibilité de résilier le bail: l’initiative de la rupture ne peut venir que du cocontractant (le locataire) interrogeant le débiteur (le bailleur en redressement ou liquidation) pour savoir s’il souhaite ou non poursuivre le bail.

· Depuis la loi du 10 juin 1994, qui a modifié l’article 37 et créé un article 153-3, la  question paraît être réglée : le bailleur ne peut pas renoncer à la poursuite du bail.

B - Le sort de l’indemnité d’éviction

En cas d’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du bailleur, postérieurement à la délivrance d’un congé offrant une indemnité d’éviction à son preneur, ce dernier, bien que la créance d’indemnité d’éviction ne soit ni liquide ni certaine puisque le bailleur peut toujours y renoncer et exercer son droit de repentir, doit déclarer cette créance au représentant des créanciers du bailleur.

A défaut, il pourrait se trouver déchu de son droit à indemnité d’éviction.

(Aout 2001)

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